Modernisiertes Stadthaus mit Einliegerwohnung, Garagen, Garten und Ausbaureserve

# Objektbeschreibung
Dieses modernisierte Stadthaus im geräumigen Format ist mit Einliegerwohnung und zwei Garagen in zentrumsnaher Lage der Kreisstadt Simmern anzutreffen. Im hinteren Teil des 360 m² großen Grundstücks befindet sich ein mit ca. 100 m² Fläche pflegeleichter Garten. Eine der beiden Garagen entstand vor kurzer Zeit durch den Umbau eines ehemals vor dem Wohnhaus platzierten Ladengeschäfts. Dies bietet die Möglichkeit, diesen Gebäudeteil bei Bedarf wieder gewerblich zu nutzen. Das Wohnhaus mit der frisch gestrichenen Putzfassade wurde im Jahr 1969 in massiver Bauweise errichtet. In der Nutzung besonders flexibel wird die Immobilie durch die separate Einliegerwohnung im Erdgeschoss, die wahlweise auch fremdvermietet oder als Büro genutzt werden könnte. Zudem bietet das noch ausbaubare Dachgeschoss Platz zur Schaffung weiterer Wohnräume. Dadurch wird dieses Objekt auch für Investoren interessant. Die Liegenschaft befindet sich in einem gepflegten und überwiegend renovierten Zustand. Haustür, Fenster, sanitäre Anlagen, Wand- und Bodenbeläge und nicht zuletzt die Heizungsanlage wurden bis 2021 umfangreich modernisiert. Besondere Erwähnung hat der Anbau eines großzügigen Balkons verdient. Im Zuge dessen Errichtung in einer soliden Stahlkonstruktion wurde der darüberliegende Dachüberstand verlängert. In Kombination mit dem darunterliegenden Garten überrascht die Rückseite des Hauses in ihrer Funktion als kleine Ruheoase. Die gepflegte Grünfläche bietet ausreichend Platz zum Erholen, Bepflanzen, Spielen und Grillen. Balkon und Garten sind nach Süd-Osten ausgerichtet und dürften sich insbesondere morgens und mittags von ihrer Sonnenseite zeigen.

Die aktuell rd. 165 m² Wohnfläche erstrecken sich über zwei der insgesamt vier Geschosse. Darüber hinaus stehen über alle Etagen hinweg rd. 337 m² Abstell- und Nutzfläche zur Verfügung. Das Wohn- sowie das Nebengebäude sind voll unterkellert und verfügen zusammen über eine Gesamtfläche von beachtlichen rd. 502 m² Wohn- und Nutzfläche. Das Innere des Wohnhauses präsentiert in einem gemütlichen Ambiente. Die Einliegerwohnung mit ca. 63 m² Wohnfläche lässt sich barrierearm bzw. schwellenlos über einen separaten Eingang betreten und verfügt über zwei Zimmer, Küche, Bad, Flur, Diele, WC, Abstellraum, Terrasse und Zugang zum Garten sowie zur großen Garage. Die zweite Garage (innerhalb des Wohngebäudes) ist vom Treppenhaus zugänglich und bietet neben einem weiteren Zugang zum Garten mit neun Metern Länge beinahe Platz für zwei PKW. Die massive Stahlbetontreppe führt zur Hauptwohnung ins 1. Obergeschoss mit ca. 102 m² Wohnfläche. Hier befinden sich ein Flur, das sanierte Bad, ein Kinder-, Gäste- oder Arbeitszimmer, das geräumige Schlafzimmer mit Zugang zum rd. 26 m² großen Balkon, der rd. 24 m² große Wohnbereich, ein angrenzendes Esszimmer mit zweitem Balkonzugang sowie die helle Küche. Von der Hauptwohnung aus führt die Treppe weiter in das bisher noch nicht zu Wohnzwecken ausgebaute Dachgeschoss, über dessen hier noch vorhandenen Gestaltungsspielraum sich der Käufer dieser außergewöhnlichen Immobilie im Zentrum von Simmern freuen wird.

# Ausstattung
Eine Pelletheizung aus dem Jahr 2021 versorgt das Haus mit einem Pufferspeicher über Wandheizkörper mit Wärme. Leider wirkt sich der Energieträger Holz(-Pellets) der nahezu neuwertigen Heizungsanlage nicht auf das Ergebnis des theoretischen Endenergiebedarfs [225 kWh/(m²·a)] des Energieausweises aus, sondern lediglich auf den Primärenergiebedarf, dessen Ergebnis mit 51 kWh/(m²·a) weit besser liegt. Weitere Details zum tatsächlichen Verbrauch erfahren Sie gerne im persönlichen Gespräch. Das klassische Satteldach ist mit Betondachsteinen eingedeckt, die schätzungsweise in den 80er Jahren einmal erneuert wurden. Gedämmt ist die oberste Geschossdecke mit Polystyrol. Bei den Fenstern handelt es sich um wärmeschützende Doppelverglasung in Kunststoffrahmen aus dem Jahr 2021. Die Oberflächen der Innenwände sind größtenteils tapziert und/oder frisch gestrichen, während die Wohnräume mit geschmackvollem Vinyl-Boden ausgestattet sind. Die Elektrik scheint dreiadrig und in Teilen erneuert worden zu sein. Ein FI-Schalter findet sich in der Unterverteilung der Einliegerwohnung. Bei den Wasserleitungen ist davon auszugehen, dass diese im Zuge der Badsanierungen (Einliegerwohnung schätzungsweise Anfang der 90er und Hauptwohnung 2021) erneuert wurden. Außerdem erneuert wurden die umlaufenden Dachrinnen sowie die Überdachung des Hauseingangsbereichs als Stahlkonstruktion.

# Weitere Angaben
Garagen/Stellplätze: 2
Objektzustand: modernisiert
Bodenbelag: Fliesen, Laminat

Käuferprovision: 3,57 % inkl. 19 % MwSt. (des notariell beurkundeten Kaufpreises)

Grundstücksfläche: ca. 360 m²
Balkon-/Terrassenfläche: ca. 41,90 m²
Gartenfläche: ca. 100 m²
Nutzfläche: ca. 337,35 m²

# Lagebeschreibung
Die zentrale Lage innerhalb der Stadt ermöglicht es den Bewohnern, die vielfältigen Annehmlichkeiten und den Charme Simmerns voll auszuschöpfen, indem vieles bequem zu Fuß erreichbar ist. Die Lage im Zentrum von Simmern bedeutet, dass Sie in nur wenigen Gehminuten Zugang zu einer breiten Palette von Einkaufsmöglichkeiten haben, von Supermärkten über Boutiquen bis hin zu Bäckereien und Spezialitätengeschäften, die lokale Produkte anbieten. Dies fördert nicht nur einen nachhaltigen Lebensstil, bei dem frische, regionale Lebensmittel leicht zugänglich sind, sondern auch eine starke Gemeinschaftsbindung durch die Unterstützung lokaler Geschäfte.

Neben den Einkaufsmöglichkeiten bietet die Stadt eine Vielzahl von Restaurants und Cafés, die von gemütlichen Kaffeestuben bis hin zu gehobenen Restaurants reichen, sodass für jeden Geschmack und Anlass etwas dabei ist. Die Nähe zu diesen gastronomischen Einrichtungen macht spontane Essensausflüge oder gemütliche Kaffeepausen jederzeit möglich.

Auch das kulturelle und soziale Leben in Simmern profitiert von der zentralen Lage der Immobilie. Kulturelle Veranstaltungen, Kino, Bibliothek und Museum sind leicht zu Fuß erreichbar und bieten ein reichhaltiges Programm für alle Altersgruppen und Interessen. Ob Sie sich für die lokale Geschichte interessieren oder die neuesten Filme sehen möchten, alles liegt direkt vor Ihrer Haustür.

Die Stadt ist ebenfalls bekannt für ihre gut ausgebauten Bildungs- und Gesundheitseinrichtungen, die von Kindergärten und Schulen bis hin zu Ärzten und einem Krankenhaus reichen. Familien und ältere Bewohner schätzen die Sicherheit und Bequemlichkeit, diese wichtigen Einrichtungen in der Nähe zu haben.

Für Sport- und Freizeitbegeisterte bietet Simmern zahlreiche Möglichkeiten, aktiv zu bleiben. Sportanlagen, Parks und Wanderwege sind leicht zugänglich und bieten Raum für eine Vielzahl von Aktivitäten im Freien, von Joggen und Radfahren bis hin zu entspannten Spaziergängen in der schönen Landschaft des Hunsrücks.

Die strategische Lage im Stadtzentrum macht diese Immobilie zu einer attraktiven Option für Investoren, die die stetige Nachfrage nach zentral gelegenem Wohnraum in einer wachsenden Gemeinde nutzen möchten. Die zusätzliche Einliegerwohnung eröffnet vielfältige Nutzungsmöglichkeiten, von der Vermietung bis hin zur Nutzung als Gästewohnung oder Büro.

Zusammengefasst bietet diese Immobilie eine seltene Kombination aus städtischem Komfort und der Nähe zur Natur, was sie zu einem idealen Ort für diejenigen macht, die das Beste aus beiden Welten suchen.Entfernungen:
Flughafen 22,2 km
Fernbahnhof 30,1 km
Autobahn 13,7 km
Bus 0,1 km

# Sonstiges
Zur Präsentation dieser Immobilie haben wir in der Hauptwohnung ein Home Staging durchgeführt. Die sorgfältig ausgewählte Inneneinrichtung und dekorativen Elemente wurden platziert, um die räumlichen Möglichkeiten und das Potenzial der Immobilie hervorzuheben. Das Home Staging soll dazu dienen, Ihnen eine lebendige Vorstellung einer möglichen Nutzung der Räume zu vermitteln.

# Energie
Energieausweis: Energiebedarfsausweis
Wesentliche Energieträger: Holzpellets
Endenergiebedarf: 225 kWh(m²*a)
Energieeffizienzklasse: G
Ausstellungsdatum: 21.03.2024
Gültig bis: 21.03.2034
Letzte Modernisierung: 2021
Wesentliche Energieträger: Pellets

Anbieter-Objekt-ID: K-24-03